最近好多台灣的長輩都在討論「以房養老成數」這個話題，畢竟現在物價漲得兇，退休金又不夠用，把房子變現來養老確實是個不錯的選擇。不過你知道嗎？每家銀行給的成數差很多，從5成到7成都有，而且還要看房子地段跟屋齡，不是隨便一間房都能貸到好條件。
先來看看2025年最新幾家銀行的成數比較：
| 銀行名稱 | 最高成數 | 利率範圍 | 特別條件 |
|---|---|---|---|
| 台灣銀行 | 70% | 2.1%~2.8% | 限雙北精華區屋齡30年內 |
| 合作金庫 | 65% | 2.3%~3.0% | 需有穩定退休金收入 |
| 土地銀行 | 60% | 2.0%~2.5% | 接受全台各縣市但成數不同 |
| 中國信託 | 55% | 2.5%~3.2% | 限定65歲以上申請 |
要注意的是，雖然成數越高能拿到的錢越多，但銀行會用「保守估價」來算，不是用市價喔！像我鄰居王阿姨在中山區的老公寓市價1800萬，銀行估出來只剩1200萬，再打7成最後只能貸840萬，跟她原本想的差很多。而且成數高的方案通常利率也會比較高，每個月要付的利息就多了。
申請前一定要試算清楚，假設你房子被估1000萬，貸7成30年：每月大概可以領2萬3左右，但這還不包括要扣的利息跟保險費。有些銀行會把管理費、火險這些隱藏成本也算進去，實際拿到手的錢又更少了。建議直接拿權狀去銀行問最準，現在很多家都有專人幫你做免費評估，多比較幾間才不會吃虧。
年紀也是影響成數的關鍵，大部分銀行規定要60歲以上才能辦，而且越年輕成數越低。像我表哥才55歲想辦就被打槍，銀行說至少要等到60歲才能貸到比較好的條件。另外如果是共同持有的房子更麻煩，要所有權人都同意才能辦，常常卡在子女不願意簽字就沒辦法了。
最近很多長輩都在問「以房養老成數怎麼算？3分鐘搞懂銀行評估標準」，其實銀行評估房貸成數的標準比想像中簡單。只要掌握幾個關鍵因素，就能大概估算自己的房子能貸到多少錢。今天就用最白話的方式，帶大家快速了解銀行是怎麼算的。
首先，銀行最看重的是「房屋現值」，這個會直接影響可貸金額。通常銀行會派估價師來看屋況、地段和周邊行情，然後參考政府公告的房屋評定現值。要注意的是，銀行估價往往比市價保守，大概會打8-9折。另外屋齡也很重要，超過30年的老房子成數可能會被砍1-2成。
第二個重點是「貸款人年齡」，這是以房養老特別要注意的。銀行會用「最年輕借款人年齡+貸款年限」來計算，通常不能超過95歲。舉例來說，65歲的阿伯想貸20年，65+20=85歲就沒問題；但如果是75歲想貸30年就不太可能過關。
最後是「還款來源評估」，銀行會看你的其他收入或資產來決定成數。就算房子很值錢，如果完全沒有其他收入，銀行也可能會降低成數來控制風險。有些銀行會要求提供退休金證明或子女擔保。
這邊整理一個簡單的對照表給大家參考：
| 評估項目 | 影響程度 | 備註說明 |
|---|---|---|
| 房屋現值 | ★★★★★ | 銀行估價通常比市價低1-2成 |
| 屋齡 | ★★★★☆ | 超過30年可能影響1-2成 |
| 地段 | ★★★★☆ | 精華區通常可貸較高成數 |
| 貸款人年齡 | ★★★★☆ | 年齡+貸款年限不得超過95歲 |
| 其他財力證明 | ★★★☆☆ | 有穩定退休金可提高成數 |
實際去銀行申請時，記得帶齊權狀、身分證和收入證明。每家銀行的計算方式會有些微差異，建議可以多問幾家比較。有些銀行還會提供試算服務，先把資料準備好就能快速知道大概能貸多少。
2025最新以房養老成數懶人包，退休族必看！最近政府又調整了相關政策，讓更多銀髮族可以靠房子過上更安穩的退休生活。今天就來幫大家整理最新資訊，特別是成數計算方式跟往年有些不同，家裡有長輩的朋友一定要筆記下來。
首先要知道，2025年的以房養老方案主要還是看三個關鍵：房屋地段、屋齡、還有申請人年齡。銀行會根據這些條件來決定要貸給你多少錢，而且現在最高成數可以到7成，比去年多了5%喔！不過要注意的是，這個成數會隨著年紀增加而提高，但超過80歲就不會再變動了。
這邊幫大家整理一個簡單的對照表，讓你一秒看懂能貸多少：
| 年齡區間 | 最低成數 | 最高成數 | 還款期限 |
|---|---|---|---|
| 60-65歲 | 50% | 60% | 30年 |
| 66-70歲 | 55% | 65% | 25年 |
| 71-75歲 | 60% | 70% | 20年 |
| 76-80歲 | 65% | 70% | 15年 |
| 81歲以上 | 70% | 70% | 10年 |
實際操作上，銀行還會看房子的狀況來調整。像是台北市的房子因為保值性好，通常可以拿到比較高的成數；如果是偏遠地區或是老舊公寓，可能就要打點折扣。建議大家申請前可以先找幾家銀行估價，現在很多都有線上試算服務，不用出門就能知道大概能貸多少。
另外要提醒的是，2025年新制對擔保品的限制放寬了，以前有些違建或工業住宅不能辦，現在只要符合安全標準就有機會過。不過利息計算方式每家銀行不太一樣，有的用固定利率，有的是浮動利率，這個要特別問清楚，免得以後還款壓力突然變大。
最近好多台灣的叔叔阿姨都在問：「為何我的房子只能貸6成？揭密以房養老成數關鍵」其實啊，銀行評估房貸成數時，真的不是只看房子值多少錢那麼簡單。今天就來跟大家聊聊，那些藏在細節裡的魔鬼，看完你就知道為什麼銀行這麼「摳門」啦！
首先，房子的年紀超級重要！就像人一樣，房子越老價值就越打折扣。銀行最愛的是屋齡20年內的「年輕」房子，超過30年成數就會被砍。而且啊，公寓跟電梯大廈的待遇也不一樣，通常電梯大廈能貸的成數會比公寓高個0.5到1成左右。來看看這個簡單的對照表：
| 屋齡 | 公寓最高成數 | 電梯大廈最高成數 |
|---|---|---|
| 10年內 | 7成 | 7.5成 |
| 20年內 | 6.5成 | 7成 |
| 30年內 | 5.5成 | 6成 |
| 40年以上 | 看個案 | 看個案 |
再來就是地段問題了，這點超級現實！同樣是台北市，大安區跟文山區的待遇就差很多。銀行會看周邊的成交行情、生活機能，甚至連有沒有嫌惡設施（像變電所、殯儀館）都會影響。我朋友在萬華有間房子，就因為附近有夜市，銀行說噪音可能影響房價，硬是比隔壁條街少貸了0.3成。
最後很多人不知道的是，貸款人的年紀也很關鍵。以房養老方案通常會設定「貸款期間+借款人年齡不得超過一定歲數」，像有些銀行規定不能超過85歲。所以60歲的人跟70歲的人去貸，能選的還款年限就差很多，成數當然也會跟著調整。這些眉眉角角啊，真的要去問清楚才不會吃悶虧！